Grundstück kaufen – aber richtig

5 Dinge, die Sie vor dem Kauf gründlich prüfen sollten

Ein eigenes Haus bauen – für viele ein Lebenstraum. Doch bevor die Planung beginnt, steht eine der wichtigsten Entscheidungen überhaupt: die Wahl des richtigen Grundstücks. Was auf den ersten Blick idyllisch wirkt, kann im Detail rechtliche, technische oder wirtschaftliche Stolpersteine bergen. Als Architekturbüro mit fundierter Expertise wissen wir: Ein guter Grundstückskauf beginnt mit den richtigen Fragen – und einem unabhängigen Blick auf das Ganze.

Hier sind fünf zentrale Kriterien, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten:

1. Baurechtliche Situation: Was darf hier überhaupt gebaut werden?

Ob Sie ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Umbauprojekt planen – die erste Frage lautet: Ist Ihr Bauvorhaben auf diesem Grundstück überhaupt zulässig?

Die rechtliche Bebaubarkeit hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Gibt es einen Bebauungsplan? Wenn ja, welche Vorgaben gelten dort konkret – z. B. zur GRZ/ GFZ, Baugrenzen, Dachform, Geschossigkeit oder zulässigen Nutzungen?

• Liegt das Grundstück im sogenannten Innenbereich ohne Bebauungsplan? Dann gilt § 34 BauGB („Einfügen in die nähere Umgebung“) – ein dehnbarer, aber auch oft missverstandener Spielraum.

• Liegt das Grundstück im Außenbereich (§ 35 BauGB)? Dann ist die Bebauung in der Regel nur in Ausnahmefällen (z. B. für landwirtschaftliche Betriebe) möglich.

  
  

Pro-Tipp:Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen von Maklern oder Nachbarn – auch wenn diese gut gemeint sind.Verbindlich ist ausschließlich das, was die Gemeinde oder das Bauamt schriftlich bestätigt.Wir empfehlen daher: eine frühzeitige, schriftliche Bauvoranfrage, um Planungssicherheit zu schaffen – insbesondere bei ungewöhnlichen Grundstücken oder ambitionierten Bauwünschen.

2. Bodenverhältnisse und Wasserlage: Was liegt unter der Oberfläche?

Ein Grundstück ist keine Bühne – der Untergrund entscheidet wesentlich über die Baukosten und Risiken.Wichtige Faktoren:

• Hanglagen benötigen oft kostenintensive Erdarbeiten, Stützmauern und Drainagen.

• In Hochwassergebieten ist das Bauen nur eingeschränkt möglich. Hier gelten zusätzliche Anforderungen an Bauweise, Materialwahl und Nutzung der Räume (z. B. kein Wohnraum im Erdgeschoss).

• Grundwasserstände beeinflussen die Abdichtung und Gründung – und damit die Statik und das Baukostenbudget.

• In manchen Regionen bestehen zudem Risiken durch Altlasten, kontaminierte Böden oder eine ungünstige Bodenbeschaffenheit (z. B. Lehm, Ton, Auffüllungen).

  
  

Unsere Empfehlung: Eine sachverständige Einschätzung spart nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven. Wie tragfähig ist der Baugrund? Welche Risiken birgt das Gelände? Welche Maßnahmen sind erforderlich – und sind diese förderfähig?

3. Erschließung: Ist das Grundstück technisch anschlussfähig – oder wird es teuer?

Ein Grundstück gilt erst dann als „baureif“, wenn es voll erschlossen ist.Das bedeutet:

• Zufahrt vorhanden? Öffentliche Erschließung oder nur über Privatwege?

• Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation (Glasfaser?), Gas?

• Welche Kosten wurden bereits bezahlt – und welche könnten noch auf Sie zukommen?

• Wie sind die Entwässerungsmöglichkeiten – besonders bei Starkregenrisiko?

In vielen Fällen werden Käufer:innen von scheinbar günstigen Grundstückspreisen gelockt – nur um später hohe Erschließungskosten oder lange Wartezeiten in Kauf nehmen zu müssen. Auch hier ist eine fachliche Prüfung vorab dringend zu empfehlen.

4. Grundbuch, Baulasten und Altlasten: Was ist im Hintergrund geregelt?

Ein Blick in das Grundbuch und Baulastenverzeichnis offenbart oft mehr als die Lagepläne:

• Gibt es Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte) zugunsten von Nachbarn oder Dritten?

• Ist das Grundstück mit Altlasten oder Erbbaurechten belastet?

• Gibt es Baulasten, die das Baufeld einschränken (z. B. Abstandsflächen, Stellplatzregelungen)?

• Ist die Grenzlage eindeutig geklärt – oder sind noch Vermessungen nötig?

Diese Punkte wirken auf den ersten Blick juristisch, können aber erhebliche Auswirkungen auf Ihre Nutzungsmöglichkeiten und zukünftigen Bauantrag haben.

Unser Service: Wir prüfen für Sie alle relevanten Unterlagen, klären mögliche Risiken und helfen, komplexe Eintragungen zu verstehen – damit Sie mit Klarheit entscheiden können.

5. Lage, Umfeld & Perspektive: Passt das Grundstück zu Ihrem Leben?

Ein Grundstück kann technisch perfekt sein – doch wenn die Umgebung nicht stimmt, leidet die Wohnqualität. Denken Sie daher auch an:

• Sonnenverlauf und Ausrichtung: Ist die Terrasse später in der Sonne oder im Schatten?

• Nachbarschaft, Lärmquellen, Gerüche: Gibt es Gewerbe, Landwirtschaft oder viel befahrene Straßen in der Nähe?

• Infrastruktur: Sind Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen und ÖPNV in akzeptabler Entfernung?

• Zukunftsplanung der Gemeinde: Sind Neubaugebiete, Umgehungsstraßen oder Windkraftprojekte geplant?

Diese Faktoren beeinflussen nicht nur Ihre Lebensqualität, sondern auch den Wiederverkaufswert und die langfristige Wirtschaftlichkeit Ihres Projekts.

Ein Grundstückskauf ist eine komplexe Entscheidung – und die Grundlage für alles, was folgt. Wer die Rahmenbedingungen gründlich prüft, vermeidet teure Fehler und schafft sich echte Planungssicherheit.

Als Architekturbüro mit Erfahrung in Planung und Bebauung begleiten wir Sie gerne – von der Grundstücksanalyse über die Baugenehmigung bis hin zum fertigen Haus.

Kontaktieren Sie uns für eine unabhängige Einschätzung, bevor Sie kaufen.Wir helfen Ihnen, das Potenzial eines Grundstücks realistisch einzuschätzen und klären, was möglich ist.