Bauantrag, Genehmigung & Fristen – kurz erklärt

Was Bauherren wissen sollten, bevor sie loslegen

Der Bauantrag ist einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zum eigenen Haus oder Umbauprojekt. Er entscheidet darüber, ob und wann gebaut werden darf – und bildet damit die offizielle Schnittstelle zwischen Idee und Umsetzung.

Gleichzeitig ist er für viele Bauherren ein Buch mit sieben Siegeln: voller Formulare, Paragraphen, Nachweise und Zuständigkeiten. Was muss eingereicht werden? Wie lange dauert die Genehmigung? Und was passiert, wenn sich das Projekt während der Planungsphase ändert?

Wir erklären, wie der Bauantrag abläuft, worauf Behörden wirklich achten – und wie Sie mit der richtigen Vorbereitung Zeit, Geld und Nerven sparen.

Was ist ein Bauantrag überhaupt?

Ein Bauantrag ist die formelle Genehmigung, ein Gebäude zu errichten, umzubauen, zu erweitern oder abzubrechen. Er wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht – meist über die Stadtverwaltung oder das Kreisbauamt.

Erst mit einer rechtskräftigen Baugenehmigung darf gebaut werden. Ohne sie drohen Baustopps, Rückbauverfügungen oder Bußgelder.

Zum Antrag gehören u. a.:

• Bauzeichnungen, Schnitte, Ansichten und ein amtlicher Lageplan

• eine Baubeschreibung mit Materialien, Nutzung, Energie- und Brandschutzkonzept

• Berechnungen zu Wohnfläche, GRZ (Grundflächenzahl) und GFZ (Geschossflächenzahl)

• Nachweise zu Statik, Wärmeschutz, Schallschutz, Stellplätzen und ggf. Barrierefreiheit

• und – ganz entscheidend – die Unterschrift einer bauvorlageberechtigten Person, also einer Architektin oder eines Architekten.

Nur durch diese Fachunterschrift wird der Antrag vollständig und prüffähig.

Praxis-Tipp: Die meisten Bauämter akzeptieren mittlerweile digitale Bauanträge. Dennoch gilt: Die Unterlagen müssen vollständig, einheitlich und normgerecht sein – sonst beginnt die Bearbeitungszeit nicht. Wir übernehmen die gesamte Kommunikation und Abstimmung mit den Behörden, damit keine wertvolle Zeit verloren geht.

Welche Bauvorhaben sind genehmigungspflichtig?

Grundsätzlich gilt: Alles, was das äußere Erscheinungsbild, die Statik oder die Nutzung eines Gebäudes verändert, ist genehmigungspflichtig.

Beispiele:

• Neubauten, Anbauten und Aufstockungen

• Nutzungsänderungen (z. B. von Gewerbe- zu Wohnfläche)

• Umbauten mit Eingriff in tragende Bauteile

• Wintergärten, Gauben, Dachterrassen

• energetische Sanierungen mit Änderung der Kubatur oder Fassadengestaltung

In manchen Fällen genügt eine Bauanzeige (vereinfachtes Verfahren), etwa bei kleineren Wohnbauten im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Welche Regel gilt, hängt vom Bundesland und der jeweiligen Landesbauordnung ab.

Beispiel: Ein Carport kann in Rheinland-Pfalz genehmigungsfrei sein, während in Hessen eine Bauanzeige erforderlich ist. Auch bei Gartenhäusern, Einfriedungen oder Solaranlagen unterscheiden sich die Regelungen.

Deshalb gilt: Erst prüfen, dann planen. Wir übernehmen diese Vorprüfung für Sie – schriftlich und abgestimmt mit der zuständigen Behörde.

Unterschied zwischen Bauantrag und Bauanzeige

Viele Bauherren verwechseln beide Verfahren. Der Unterschied ist entscheidend:

• Bauantrag: Vollständige Prüfung durch die Behörde. Erst nach Genehmigung darf gebaut werden.

• Bauanzeige / Genehmigungsfreistellung: Wenn alle planungsrechtlichen Vorgaben eingehalten werden, gilt das Vorhaben nach Ablauf einer Frist (üblicherweise meist 4 Wochen) als genehmigt.

Vorteil: schnellerer Ablauf.

Nachteil: volle Verantwortung beim Bauherrn und Architekten – eventuelle Verstöße gehen nicht mehr über die Behörde, sondern direkt zu Ihren Lasten.

Wie lange dauert die Genehmigung?

Die Bearbeitungszeit hängt von mehreren Faktoren ab:

• der Art des Vorhabens (z. B. Neubau, Nutzungsänderung, Sanierung)

• der Auslastung der Behörde

• und der Qualität der eingereichten Unterlagen.

  
  

In der Regel sollten Sie mit mindestens 6 bis 12 Wochen rechnen. Bei größeren Bauvorhaben oder Nachbesserungen kann sich die Frist auf mehrere Monate verlängern.

Unser Tipp: Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.

Wir legen daher größten Wert auf technisch vollständige und rechtlich geprüfte Anträge – und stimmen uns bereits im Vorfeld eng mit der zuständigen Behörde ab, um offene Fragen frühzeitig zu klären. So läuft der Prüfprozess reibungslos und ohne unnötige Unterbrechungen.

Wer prüft den Bauantrag?

Der Antrag wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geprüft. Je nach Projektart werden zusätzlich Stellungnahmen anderer Stellen eingeholt – zum Beispiel:

• Untere Denkmalschutzbehörde

• Brandschutzdienststelle oder Feuerwehr

• Naturschutz- und Wasserbehörde

• Abwasser- und Verkehrsbehörde

• ggf. die Nachbarn bei Abweichungen von Baugrenzen

  
  

Diese Fachbeteiligungen erklären, warum manche Verfahren deutlich länger dauern. Eine gute Vorbereitung und rechtzeitige Abstimmung kann viele Rückfragen vermeiden.

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?

Eine Baugenehmigung gilt in der Regel drei Jahre ab Erteilung. Wird in dieser Zeit nicht mit dem Bau begonnen, erlischt sie automatisch.

Sie kann jedoch vor Ablauf um weitere zwei Jahre verlängert werden – ein formloser Antrag reicht meist aus. Wichtig ist, den Antrag rechtzeitig zu stellen, am besten mindestens drei Monate vor Fristende.

Praxis-Tipp:Bei längeren Projektpausen (z. B. wegen Fördermittelverfahren oder Finanzierungsanpassungen) ist es ratsam, die Genehmigung im Blick zu behalten. Nach Ablauf neu zu beantragen kann zusätzliche Kosten und aktualisierte Anforderungen bedeuten.

Wie läuft der Prozess ab?

1. Erstgespräch & Vorprüfung: Wir prüfen das Grundstück, den Bebauungsplan und das Baurecht (§§ 30, 34, 35 BauGB). Auch Restriktionen wie Denkmalschutz oder Hochwasserzonen fließen in diese Analyse ein.

2. Entwurfsplanung: Wir entwickeln mehrere Varianten, prüfen Flächen, Kubatur, Belichtung, Wirtschaftlichkeit und Fördermöglichkeiten.

3. Bauantragsunterlagen: Erstellung aller Pläne, Berechnungen und Nachweise gemäß Bauvorlagenverordnung.

4. Einreichung beim Bauamt: Digital oder klassisch über die Gemeinde. Wir begleiten die Kommunikation mit allen Fachstellen.

5. Prüfphase & Nachforderungen: Rückfragen, Stellungnahmen oder Ergänzungen bearbeiten wir zeitnah – damit das Verfahren nicht stockt.

6. Genehmigung & Baubeginn: Nach Erhalt der Baugenehmigung kann der Bau starten. Wir begleiten Sie weiterhin bei Ausschreibung, Vergabe und Ausführung.

   
   

Häufige Fehler beim Bauantrag

• fehlende oder veraltete Katasterpläne

• unklare Berechnung von Abstandsflächen

• fehlende Unterschriften oder Stempel

• falsche Maßstäbe oder Dateiformate bei digitaler Einreichung

• keine Abstimmung mit Nachbarn bei Grenzbebauungen

Wir kennen die typischen Stolpersteine aus Erfahrung – und wissen, wie sie sich vermeiden lassen.

Was das für Sie bedeutet

Ein erfolgreicher Bauantrag ist kein Zufall. Er entsteht durch klare Kommunikation, fachliche Präzision und Erfahrung mit den Abläufen der Behörden.

Wer frühzeitig mit einem Architekturbüro zusammenarbeitet, spart Zeit, Geld und Energie – und gewinnt Planungssicherheit.

Wir begleiten Sie von der ersten Idee bis zur Genehmigung – strukturiert, transparent und mit einem klaren Ziel: Bauen darf Freude machen.